Miethöhe
Modernisierungsmieterhöhung
Der Vermieter darf auch dann die Miete wegen einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen, wenn er die Modernisierung fehlerhaft angekündigt hat (so der BGH in einem Urteil vom 02.03.2011).
Mietanpassungsklausel im gewerblichen Mietvertrag
Der BGH hat in einem Urteil vom 09.05.2012 eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht darüber einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu bezahlenden Betrag nach billigem Ermessen festzusetzen, als wirksam angesehen.
Erhöhung der Vorauszahlungen für Nebenkosten
Will der Vermieter die Vorauszahlungsbeträge für die Nebenkosten erhöhen, so muss eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung vorliegen, auf deren Basis die neuen Vorauszahlungen berechnet werden, so der BGH in einem Urteil vom 15.05.2012.
Formvorschrift für Mieterhöhungsverlangen
Beinhaltet der Mietvertrag eine Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen, so muss ein Mieterhöhungsverlangen nach Meinung des BGH vom 10.11.2010 nur der Textform des § 558a I BGB genügen, nicht jedoch der Schriftform, d.h. das Mieterhöhungsverlangen muss nicht unterschrieben sein.
Mieterhöhung bei geringerer tatsächlicher Wohnfläche
Ist die tatsächliche Wohnfläche um weniger als 10 % geringer als die vertraglich vereinbarte, ist nach Meinung des BGH die Basis für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche.
Mieterhöhung für einzelnen Mieter in Genossenschaftswohnung
Nach Meinung des BGH (Urteil vom 14.10.2009) kann die Vermieterin einer Genossenschaftswohnung eine Mieterhöhung von einem einzigen Mieter verlangen, wenn dieser als einziger während der Bauarbeiten an dem Wohnhaus die Miete gemindert hat.Dies widerspricht nicht dem Genossenschaftsrecht, wonach eine sachgerechte Gleichbehandlung der Genossen untereinander stattfinden muss.
Erhöhung der Kostenmiete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
Der Vermieter darf bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum nach Meinung des BGH vom 24.03.2010 den Mietzins einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.
Wohnwerterhöhung durch Wärmedämmung
Wird durch die Dämmung der Außenfassade fast 40 % des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes eingespart, so ist davon auszugehen, dass dieses nunmehr einen erheblich besseren energetischen Zustand aufweist, als die durchschnittlichen Gebäude derselben Baualtersklasse, was nach Meinung des BGH vom 11.09.2009 als wohnwerterhöhend Eingang in die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete findet.
Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung
Der Mieter hat nach Meinung des BGH (Urteil vom 16.09.2009) kein Recht zur Mietminderung, wenn öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen die Nutzbarkeit vermieteter Wohnräume nicht einschränken, da die zuständigen Behörden nicht einschreiten. Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei der Flächenberechnung nach den Bestimmungen der II. BerechnungsVO als Wohnraum anzurechnen sind.
Schriftfomerfordernis bei Fälligkeitsregelung
Der BGH hat entschieden, dass bei einem Gewerbemietvertrag eine Regelung zur Fälligkeit der Miete abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen bzw. von der bisherigen vertraglichen Vereinbarung der Schriftform bedarf.
Begründung einer Mieterhöhung
Der BGH hat mit Urteil vom 12.12.2007 entschieden, dass ein Vermieter, der zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt, die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen hat. Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des- nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.
In einem weiteren Urteil hat der BGH am 11.03.2009 entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen der Mietspiegel nicht beigefügt werden muss, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.
Mit Urteil vom 30.09.2009 vertritt der BGH die Meinung, dass es zur Begründung einer Mieterhöhung der Beifügung des Mietspiegels nicht bedarf, wenn der Vermieter auf diesen Bezug nimmt, und er gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- oder Vermietervereinigungen erhältlich ist.
Nach dem Urteil des BGH vom 17.09.2008 kann der Vermieter eines Einfamilienhauses zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.
Modernisierungsmieterhöhung
Eine Modernisierungsmieterhöhung ist laut BGH auch dann zulässig, wenn der Vermieter die Ankündigungsfrist für die Modernisierung versäumt hat und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.
Der BGH hat im Jahr 2008 entschieden, dass der Anschluss an ein Fernwärmenetz statt Gasetagenheizung eine duldungspflichtige Modernisierung darstellt. Bezüglich der zu erwartenden Mieterhöhung muss der Vermieter nur mitteilen, wie sich auf Grund der Modernisierung die Miete voraussichtlich erhöhen wird.
Mieterhöhung bei falscher Wohnflächenangabe im Mietvertrag
Der BGH hat entschieden, dass dann, wenn eine Abweichung bis 10 % der vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen vorliegt, von den Mietvertragsparteien hingenommen werden muss. Liegt eine Abweichung von über 10 % nach oben vor, kann der Vermieter bei künftigen Mieterhöhungen von der tatsächlich größeren Wohnfläche ausgehen. Bei einer Abweichung von über 10 % nach unten, ist der Mieter nur zur Zahlung der entsprechend reduzierten Miete verpflichtet.
Mietrückzahlungsanspruch des Mieters bei geringerer Wohnfläche
Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass ein Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Mietminderung hat, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist als die tatsächliche Wohnfläche. Das Gericht hat nun mit Urteil vom 23.06.2010 weiterhin entschieden, dass eine Mietminderung auch dann in Betracht kommt, wenn im Mietvertrag keine Angabe zur Wohnfläche gemacht wurde. Dieser Fall ist dann gegeben, wenn man aufgrund der Gesamtumstände bei Abschluss des Mietvertrages von einer stillschweigenden Wohnflächenvereinbarung ausgehen kann. In dem konkreten Fall gab es eine Zeitungsannonce mit Quadratmeterangabe und eine Wohnflächenberechnung mit der gleichen, aber falschen Gesamtgröße.
Erhöhung einer TeilinklusivmieteBei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter nach Ansicht des BGH vom 10.10.2007 im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß §§ 558 VI, 557 IV BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage. Das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.
