Betriebskostenabrechnung

Richtigkeit des Wasserzählers

Nach Meinung des BGH vom 17.11.2010 spricht eine Vermutung dafür, dass bei einem geeichten Wasserzähler die abgelesenen Werte dem tatsächlichen Verbrauch entsprechen. Ist der Wasserezähler nicht mehr geeicht, muss der Vermieter nachweisen, dass die abgelesenen Werte mit dem Verbrauch übereinstimmen.

Keine Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung bei formellen Fehlern

Eine formell nicht ordnungsgemäß erstellte Betriebskostenabrechnung setzt den Lauf der Jahresfrist zum Vorbringen von Einwendungen nicht in Gang. Dies gilt aber nur hinsichtlich der jeweiligen formell fehlerhaften Kostenpositionen (BGH Urteil vom 08.12.2010).

Beginn der Betriebskostenvorauszahlungsanpassung

Jede Vertragspartei kann nach einer Betriebskostenabrechnung Anpassung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auf eine angemessene Höhe verlangen. Nach Meinung des BGH vom 18.05.2011 sind die geänderten Vorauszahlungen ab Zugang der Abrechnung zu leisten.

Erlaubte Abweichung vom gesetzlichen Abrechnungszeitraum für Betriebskostenabrechnung

Der BGH hat am 27.07.2011 entgegen der herrschenden Meinung ein Urteil dahingehend erlassen, dass ein Vermieter einmalig die 1-jährige Abrechnungsperiode einvernehmlich verlängern darf, um die Betriebskostenabrechnung auf das Kalenderjahr umzustellen.

Keine Ausschlussfrist bei offenkundigem Abrechnungsfehler

Der BGH hat in einem Urteil vom 30.03.2011 entschieden, dass sich ein Mieter nicht auf den Ablauf der 1-jährigen Abrechnungsfrist berufen kann, wenn der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung einen Fehler gemacht hat, den der Mieter auf den ersten Blick erkennen kann.

Einbau von Funkablesegeräten

Nach Auffassung des BGH (Urteil vom 28.09.2011) ist der Mieter verpflichtet, den Ersatz der alten Heizkostenverteiler durch neue Funkablesegeräte zu dulden.

Pflicht des Mieters zur wiederholten Einwendung von Abrechnungsfehlern

Der Mieter ist laut Meinung des BGH vom 12.05.2010 verpflichtet, jedes Jahr fristgerecht Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu rügen, auch wenn der gleiche Fehler in der Vergangenheit bereits gerügt wurde.

Zugang einer Betriebskostenabrechnung bei mehreren Mietern

Das LG Frankfurt a.M. hat entschieden, dass ein Vermieter, der eine Betriebskostenabrechnung nur einem von mehreren Mietern zustellte, auch nur von diesem eine Nachforderung verlangen kann.

Aufzugskosten

Der BGH hat entschieden, dass ein Mieter nicht an den Aufzugskosten beteiligt werden darf, wenn er den Aufzug nicht benutzen kann, da dieser in einem anderen Gebäudeteil liegt.

Konkludente Änderung von vereinbarten Betriebskosten

Nach Meingung des BGH vom 27.01.2010 reicht es für eine stillschweigende Änderung des Umfangs der vereinbarten Betriebskosten nicht aus, dass der Vermieter über einzelne, vertraglich vereinbarte, Betriebskosten über einen längeren Zeitraum hinweg nicht abrechnet. Hierfür bedarf es weiterer Anhaltspunkte.

Betriebskostennachforderungsanspruch bei Gewerbemietvertrag

Der Vermieter eines Gewerbeobjektes kann nach Meinung des BGH vom 27.01.2010 Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung auch später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangen.

Keine Wasserkostenabrechnung für verschiedene Nutzergruppen durch gesonderte Zähler

Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels vertraglicher Vereinbarung nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesondere Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird.

Forderung aus Betriebskostenabrechnung gegen einen Mitmieter

Der BGH hat mit Urteil vom 28.04.2010 entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist, nach Abrechnung der Betriebskosten eine Nachforderung nur gegenüber einem Mitmieter geltend zu machen, wenn nur dieser gegenüber die Betriebskostenabrechnung zugegangen ist.

Recht zum Abfotografieren von Betriebskostenbelegen durch den Mieter

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass es dem Mieter im Rahmen der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung gestattet ist, die Belege abzufotografieren (Urteil vom 21.09.2009).

Zusammenfassung von Positionen in der Betriebskostenabrechnung

Nach Ansicht des BGH (Urteil vom 16.09.2009) sind Zusammenfassungen einzelner Betriebskostenbestandteile unter einer Abrechnungsposition zulässig, wie beispielsweise die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherun.

Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Vermieter

Der BGH hat am 21.01.2009 entschieden, dass bei der postalischen Versendung der Betriebskostenabrechnung deren rechtzeitige Absendung nicht zur Wahrung der in § 556 III 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt. Vielmehr muss die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Jahresfrist zugegangen sein.

Zahlungsanspruch des Vermieters bei nicht erbrachten Betriebskostenvorauszahlungen trotz Ablauf der Abrechnungsfrist

Erstellt der Vermieter erst nach Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist die Betriebskostenabrechnung, kann er dennoch laut BGH vom 31.10.2007 vom Mieter die Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Mieter diese nicht erbracht hat.

Verwirkung der Einrede des Ablaufs der Abrechnungsfrist

Der Mieter, der aus der Mietwohnung auszieht, ohne seinem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, kann sich nach Auffassung des Amtsgerichts Neuenahr-Ahrweiler vom 23.05.2007 nicht gegenüber einer Betriebskostennachforderung auf den Ablauf der Jahresfrist des § 556 III 2 BGB berufen.

Zwischenablesegebühren sind keine umlegbaren Betriebskosten

Nach einem Urteil des BGH vom 14.11.2007 sind Zwischenablesegebühren keine umlegbaren Betriebskosten, es sei denn, dies wäre im Mietvertrag so vereinbart worden.

Fristgerechte Monierung von fehlerhaften Betriebskostenarten durch Mieter

Nimmt der Vermieter fälschlicherweise in die Betriebskostenabrechnung Kosten auf, die der Mieter laut Mietvertrag nicht tragen muss, muss der Mieter dies innerhalb von einem Jahr nach Zugang der Betriebskostenabrechnung monieren. Spätere Einwendungen sind nach einem Urteil des BGH vom 10.10.2007 unbeachtlich. Der Mieter stimmt einer Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten nicht alleine dadurch zu, dass er gegen die in der Vergangenheit ein Guthaben zu seinen Gunsten ergebenden Betriebskostenabrechnungen keine Einwendungen erhebt.

Nachzahlungsbegehren des Vermieters aufgrund Korrektur der ersten Abrechnung

Der Vermieter muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung mitteilen. Macht er dies fristgerecht, verlangt er aber nach Fristablauf eine Nachzahlung, die sich aufgrund einer Korrektur der Abrechnung ergibt, so ist er mit dieser Forderung gemäß BGH vom 12.12.2007 ausgeschlossen.

Betriebskostenabrechnung auf Basis der Soll-Vorschüsse

Nach Meinung des BGH ist eine Betriebskostenabrechnung, die auf der Basis der vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) statt der tatsächlich vom Mieter bezahlten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) erstellt wurde, formell wirksam (Urteil vom 23.09.2009). Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung.

Abrechnung von Betriebskosten nach Anzahl der Mietparteien

Der Vermieter darf bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht auf die beim Einwohnermeldeamt für das Haus erfassten Personen zurückgreifen, wenn eine Umlegung der Kosten nach der Anzahl der Mietparteien vereinbart wurde, so der BGH in einem Urteil vom 23.01.2008.

Wasserzähler

Hat der Vermieter nicht alle Wohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgerüstet, so kann ein Mieter, dessen Wohnung bereits mit einem Wasserzähler ausgestattet ist, nach der Entscheidung des BGH vom 12.03.2008 nicht die Abrechnung der Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch verlangen.

Ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter das Leistungsprinzip (die Betriebskosten werden abgerechnet, die für den jeweiligen Abechnungszeitraum angefallen sind) oder das Abflussprinzip (Vermieter kann alle Kosten, mit denen er selber im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen) wählen. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, in denen im Abrechnungszeitraum kein Mieterwechsel stattgefunden hat, so der BGH vom 20.02.2008.

Bei der Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen muss beachtet werden, dass die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt werden muss. Voraussetzung für die Einhaltung der Frist ist jedoch, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist. Diese Voraussetzung liegt vor, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, muss die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
- die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel
- die Berechnung des Anteils des Mieters und
- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor und führt dies zu einer Unverständlichkeit der Abrechnung, liegt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 09.04.2008 ein so genannter formeller Mangel vor, der zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Wird in der 12-Monats-Frist keine wirksame Abrechnung nachgereicht, kann der Vermieter eventuelle Nachforderungen gegen den Mieter nicht mehr durchsetzen.

Der BGH hat sich erneut am 19.11.2008 mit der Frage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung beschäftigt, die wichtig ist für die 12-Monats-Frist, nach der der Vermieter keine Nachforderungen gegen den Mieter mehr durchsetzen kann. Formelle Richtigkeit liegt demnach vor, wenn ein durchschnittlicher Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen. Die inhaltliche Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung betrifft demgegenüber die Frage, ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung bestehen. Hier gilt die Ausschlussfrist des § 556 III BGB nicht. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

Unterschiedliche Abrechnungszeiträume

In Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter laut BGH vom 30.04.2008 für einzelne Positionen unterschiedliche Abrechnungszeiträume zugrunde legen.

Leasingkosten für Brenner usw.

Der BGH hat am 17.12.2008 entschieden, dass Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen keine Betriebskosten der Zentralheizung sind, und sie somit auch nicht auf die Mieter umgelegt werden können.

Unterlassene Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

Hat es einen Vermieterwechsel gegeben und erstellt der ursprüngliche Vermieter keine Nebenkostenabrechnung mehr, kann der Mieter nach Ansicht des LG Berlin (Entscheidung aus 2008) vom bisherigen Vermieter die vollen Vorauszahlungen zurückverlangen.