Kündigung
Kündigung nach Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung
Erhöht der Vermieter den Betrag für die Betriebskostenvorauszahlung einseitig und zahlt der Mieter diese Erhöhung nicht, so kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung eines Betrages von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Er muss nicht zuvor eine Zahlungsklage erheben.
Zahlungsverzugskündigung beim Einwand von Mängeln durch Mieter
Befindet sich der Mieter bei Ausspruch der Kündigung mit der Zahlung von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug, kann der Vermieter mit einer Räumungsklage obsiegen, wenn der vom Mieter behauptete Mangel im Prozess nicht festgestellt werden kann. Für diesen Mangel hatte der Mieter im vom BGH (Urteil vom 11.07.2012) entschiedenen Fall die Miete gemindert.
Alternativwohnung bei Eigenbedarfskündigung
Der Vermieter muss im Fall der Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine andere im Haus frei werdende vergleichbare Wohnung anbieten und ihn über die wesentlichen Bedingungen der Anmietung informieren. In dem vom BGH am 13.10.2010 entschiedenen Fall sollte der Vermieter dem Mieter, der in einer 40 qm-Wohnung lebte, auch eine 60 qm Wohnung anbieten.
Kündigungsausschluss
Nach ständiger Rechtsprechung dürfen die Mietvertragsparteien beidseitig einen Kündigungsverzicht formularmäßig vereinbaren. Diese 4-Jahes-Frist läuft vom Abschluss des Vertrages bis zum Zeitpunkt der ersten Beendigungsmöglichkeit (so der BGH in einem Urteil aus dem Jahr 2011).
Informationsanspruch des Mieters bei Zahlungsverzugskündigung
Für den Mieter muss nach Meinung des BGH (Urteil vom 12.05.2010) erkennbar sein, welche Beträge noch offen sind, wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigt. Dabei ist es ausreichend, wenn der geschuldete Endbetrag aus der Kündigungserklärung eindeutig erkennbar ist. Dies gilt auch, wenn sich der Rückstand aus einer Vielzahl von Einzelbeträgen und Verrechnungen zusammensetzt. Dem Mieter muss nur nachvollziehbar mitgeteilt werden, wie der Vermieter den die Kündigung berechtigenden Betrag ermittelt hat.
Kündigung wegen Eigenbedarf durch GbR
Eine GbR kann nach Meinung des BGH eine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Gesellschafters aussprechen, ohne dass die Kündigungsbeschränkung aus § 577a BGB Anwendung findet.
Kündigung wegen Eigenbedarf für Nichte / Neffen
Eine Eigenbedarfskündigung darf der Vermieter nur für sich selber, für bestimmte Familienangehörige oder für andere Angehörige seines Haushalts aussprechen. Der BGH hat nun mit Urteil vom 27.01.2010 den Begriff des Familienangehörigen erweitert. Danach kann eine Eigenbedarfskündigung auch wegen einer Nichte / einem Neffen des Vermieters ausgesprochen werden.
Kündigung wegen falscher Selbstauskunft
Hat ein Mieter eine falsche Selbstauskunft erteilt, kann der Vermieter nach Meinung des LG München I auch dann kündigen, wenn sich das in der falschen Auskunft liegende Risiko eines Mietausfalls noch nicht verwirklicht hat.
Kein Kündigungsrecht bei unpünktlicher Zahlung durch Sozialamt
Der BGH hat mit Urteil vom 21.10.2009 entschieden, dass einem Vermieter kein Kündigungsrecht zusteht, wenn die Miete unpünktlich durch das Sozialamt, welches die Mietzahlung eines bedürftigen Mieters übernommen hat, gezahlt wird.
Kündigungsrecht des Mieters bei erheblicher Wohnflächenabweichung
Liegt eine wesentliche Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Wohnfläche vor (mehr als 10 % Abweichung), so kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Keine titellose Räumung des besitzenden Untermieters
Will der Vermieter eine Wohnung durch den Gerichtsvollzieher räumen lassen, müssen alle Besitzer des Mietobjektes im Räumungstitel genannt sein. Dies gilt auch dann, wenn sich ein Besitzer (z.B. Untermieter) nur deshalb auf seine Rechtsstellung beruft, um dem Gläubiger (Vermieter) die Vollstreckung zu erschweren oder zu vereiteln (so der BGH in einem Urteil vom 14.08.2008).
Räumungsvollstreckung bei hochbetagtem Mieter
Nach Meinung des BGH (Urteil vom 13.08.2009) darf die Prüfung, ob die Räumungsvollstreckung bei einem hochbetagten Schuldner wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte darstellt, nicht auf eine akute Lebensgefahr während des Räumungsvorgangs beschränkt werden, sondern muss auch auf den Wechsel der gewohnten Umgebung abgestellt werden.
Keine Abmahnung bei schwerem Vertragsverstoß
Der BGH hat mit Urteil vom 28.11.2007 entschieden, dass der Vermieter den Mieter im Falle einer ordentlichen Kündigung nicht zuvor wegen eines schweren Vertragsverstoßes abmahnen muss. Der Abmahnung kann jedoch für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, wenn erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
Beseitigung einer Abmahnung
Ein Mieter kann nicht die Beseitigung einer Abmahnung verlangen, die ein Vermieter z.B. wegen Ruhestörung ausgesprochen hat. Die Wirkung der Abmahnung erschöpft sich laut BGH vom 20.02.2008 darin, dem Mieter ein Fehlverhalten deutlich zu machen. Einen Beweisvorsprung für ein späteres Verfahren erlangt der Vermieter nicht.
Eigenbedarfskündigung
Spricht der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus, muss er dem Mieter laut BGH vom 04.06.2008 eine bis zum Ablauf des Mietvertrages frei werdende gleichartige Wohnung im selben Haus anbieten.
Rechtsmissbrauch bei Eigenbedarfskündigung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann zu einer bestimmten Zeit rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen wurde. Der Vermieter kann jedoch zu einem späteren Zeitpunkt wegen Eigenbedarfs kündigen. So hat der BGH am 21.01.2009 entschieden, dass kein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, wenn der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrages nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hinweist, und die Kündigung zum Ablauf von rund vier Jahren nach Erneuerung des Mietvertrages wirksam werden soll.
Schadensersatzanspruch bei unwirksamer Eigenbedarfskündigung
Spricht ein Vermieter schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus, der tatsächlich nicht besteht, dann ist er dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Dies gilt auch dann, wenn die Kündigung formell unwirksam ist (in dem vom BGH am 08.04.2009 entschiedenen Fall war die Kündigung unwirksam, da der Vermieter in dem Kündigungsschreiben nicht die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Kündigung genannt hatte), der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan hatte. Der Mieter hatte keine Veranlassung, die Angaben des Vermieters anzuzweifeln. Wenn der Mieter sich in einem solchen Fall auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einlässt, wird sein Anspruch auf Schadensersatz nicht ausgeschlossen.
Wirksamer Kündigungsverzicht des Mieters
Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nach Ansicht des BGH vom 12.11.2008 nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. Der BGH hat weiterhin entschieden, dass ein einseitiger formularmäßiger Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieter, der nicht im Zusammenhang mit einer Staffelmiete vereinbart wird, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist (Urteil vom 19.11.2008).
Ausfrieren des Mieters am Mietende
Wurde das Mietverhältnis beendet (beispielsweise wegen eines Mietrückstandes), darf der Vermieter laut Urteil des BGH vom 06.05.2009 die Versorgung des Mietobjektes (z.B. mit Heizenergie, Strom, Wasser) einstellen. Ausnahmsweise bleibt die Lieferpflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses erhalten, wenn eine Bezahlung durch den Mieter erfolgt.
Kündigungsausschluss bei "Studentenbuden"-Mietvertrag
Nach Meinung des BGH (Urteil vom 15.07.2009) ist ein Kündigungsrechtsausschluss von zwei Jahren im Formularmietvertrag über Wohnräume in einem Studentenwohnheim unwirksam.
