Mietvertrag
Untervermietung
Der BGH hat in einem Urteil vom 02.02.2011 festgehalten, dass der Mieter auch dann seine Vertragspflichten verletzt, wenn er unerlaubt untervermietet, auch wenn er einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat. Der Vermieter kann dann aber nicht mehr wegen fehlender Erlaubnis kündigen, wenn er zwar zur Erlaubniserteilung verpflichtet war, aber die Erlaubnis verschleppt hat.
Insolvenzfestes Mietkautionskonto
Der Mieter darf die Zahlung der Mietkaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH Urteil vom 13.10.2010)
Modernisierung der Wohnung durch Mieter
Der Mieter kann nach Meinung des BGH (Urteil vom 14.09.2011) weder vom Vermieter verlangen, dass dieser die Mietswohnung modernisiert, noch ist er berechtigt, die Wohnung in Eigenleistung zu modernisieren.
Stromversorgung
Der Vermieter schuldet dem Mieter eine Wohnung, die dem Mindeststandard entspricht, soweit dies nicht vertraglich anders vereinbart wurde. Bezogen auf die Elektrik bedeutet das nach Auffassung des BGH, dass der Mieter jedenfalls gleichzeitig ein größeres Haushaltsgerät (z.B. Waschmaschine) und weitere haushaltsübliche Geräte (z.B. Staubsauger, Wäschetrockner) benutzen können muss.
Konkludente Beschaffenheitsabrede über Mietsache
Eine konkludente (stillschweigende) Beschaffenheitsabrede über eine Mietsache kann nach Meinung des BGH (vom 23.09.2009) dann vorliegen, wenn der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Ein Vermieter ist nach Meinung des BGH vom 30.09.2009 nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters im Mietobjekt
Der BGH hat mit Urteil vom 14.07.2009 entschieden, dass ein Vermieter die geschäftlichen Aktivitäten des Mieters nicht dulden muss. Eine Verpflichtung zur Erlaubnis der Nutzung besteht nur, wenn die Einwirkungen auf Mietobjekt und Mitbewohner einer üblichen Wohnungsnutzung entsprechen. Dies liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden.
Neues Mietverhältnis bei einverständlicher Fortsetzung eines befristeten Gewerbemietvertrages
Setzen die Parteien eines Gewerbemietvertrages nach Ende des befristeten Vertrages einverständlich den Mietvertrag fort, entsteht nach Auffassung des BGH (Urteil vom 08.10.2008) ungeachtet einer Schriftformklausel im alten Vertrag ein neues Mietverhältnis.
Tierhaltung
Zu den streitigen Fragen des Mietrechts gehört die Tierhaltung in einer Mietswohnung. Die Haltung von Kleintieren gehört jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung, und kann somit nicht ausgeschlossen werden. Einer Zustimmung des Vermieters bedarf es nach einem Urteil des BGH vom 14.11.2007 immer dann nicht, wenn sich die konkrete Tierhaltung nicht als störend erweist. Dabei muss auf Interessen des ersuchenden Mieters und der anderen Bewohner sowie des Vermieters abgestellt werden und eine Abwägung aller Einzelfallumstände stattfinden.
Unzulässigkeit eines vollständigen Ausschlusses von Gegenrechten des Mieters
In Gewerberaummietverträgen kann der Vermieter die Rechte des Mieters (Aufrechnungs-, Zurückbehaltungs-, Minderungs- und Gewährleistungsrechte) zwar reduzieren, so dass deren Durchsetzung erschwert ist, ein vollständiger Ausschluss ist jedoch laut BGH vom 12.02.2008 nicht zulässig.
Untermiete
Will ein Mieter seine Wohnung ganz oder zum Teil untervermieten, so muss er regelmäßig den Vermieter um Erlaubnis bitten, es sei denn, durch den Mietvertrag wurde bereits eine generelle Erlaubnis erteilt. Bei der Anfrage durch den Hauptmieter muss dieser dem Vermieter den vollständigen Namen, die Anschrift und den Beruf des potenziellen Untermieters nennen. Das Geburtsdatum muss angegeben werden, wenn eine Identifikation des Untermieters sonst nicht möglich wäre. Weiterhin hat der Vermieter einen Auskunftsanspruch darüber, wie der Untermieter das Objekt nutzen will. Im Einzelfall muss der Mieter weitere Informationen liefern, wenn diese für die Entscheidung des Vermieters erforderlich sind. Ein Schweigen des Vermieters auf eine Anfrage zur Untervermietung entspricht grundsätzlich weder einer Zustimmung noch einer Zustimmungsverweigerung. Einige Gerichte haben jedoch inzwischen das Schweigen des Vermieters als Zustimmung interpretiert. Voraussetzung ist demnach, dass der Mieter einen bestimmten Untermieter benannt. Weiterhin muss der Mieter dem Vermieter sämtliche aus seiner Sicht relevanten Informationen gegeben haben. In diesem Fall soll der Mieter eine Zustimmung annehmen dürfen, wenn er vom Vermieter innerhalb einer gesetzten Frist keine Antwort erhält. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter bei vernünftiger Würdigung mit Erteilung der Zustimmung rechnen konnte, der Vermieter also zur Zustimmungserteilung verpflichtet ist (so das OLG Köln). Das ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn das Mietverhältnis seitens des potenziellen Untermieters inhaltlich verändert werden soll (so das KG).
Rauchen
Der BGH hat am 05.03.2008 entschieden, dass es vertragsgemäßem Gebrauch entspricht, in einer Mietswohnung zu rauchen. Erst wenn die durch das Rauchen verursachten Beeinträchtigungen der Wohnung nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können (Substanzverletzung), liegt eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauches vor, die der Vermieter nicht hinnehmen muss.
Kleinreparaturklausel
Das Amtsgericht Bremen hat in seinem Urteil vom 24.05.2007 entschieden, dass eine Kleinreparaturklausel in einem Formularmietvertrag (1-Zimmer-Wohnung, 260 € monatliche Grundmiete), wonach der Mieter bei Kleinreparaturen mit einem Höchstbetrag von 200 € im Einzelfall und maximal 1000 € im Kalenderjahr haftet, unwirksam ist, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Duldung der Umstellung auf Fernwärme
Der Mieter muss die Umstellung von einer Gasetagenheizung auf einen Fernwärmeanschluss dulden, so der BGH in einem Urteil vom 24.09.2008. Der Fernwärmenetzanschluss dient nach aktuellem Erkenntnisstand der Einsparung von Energie. Auf die Möglichkeit, auch für die konkrete Wohnung Energie einzusparen, kommt es nicht an. Der Mieter kann sich gegen die Veränderung nur wehren, wenn dies für ihn oder seine Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte darstellen würde.
Duldungspflicht bezüglich Baumaßnahmen
Der BGH hat am 04.03.2009 entschieden, dass ein Mieter behördlich angeordnete Baumaßnahmen in seiner Wohnung dulden muss.
Schadensersatzpflicht bei falscher Arbeitgeberauskunft
Das OLG Koblenz hat im Jahr 2008 entschieden, dass sich ein Arbeitgeber gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig macht, wenn er eine falsche Verdienstbescheinigung für den potentiellen Mieter ausstellt. Der Ersatzanspruch bezieht sich auf den Mietausfallschaden. Allerdings verliert der Vermieter diesen Anspruch, wenn er nach Kenntnis der Tatsachen den Mietvertrag fortsetzt.
